# Le déficit foncier : mécanisme et avantages pour les propriétaires bailleurs
Le déficit foncier représente l’un des leviers fiscaux les plus performants pour les propriétaires bailleurs souhaitant optimiser leur rentabilité immobilière. Ce mécanisme, encore méconnu de nombreux investisseurs, permet de transformer des charges de travaux en économies d’impôts substantielles. Dans un contexte où la rénovation énergétique devient une priorité nationale et où les propriétaires doivent faire face à des obligations croissantes, maîtriser le déficit foncier s’avère essentiel. Avec plus de 3,2 millions de logements considérés comme des passoires thermiques en France en 2024, l’enjeu financier et patrimonial est considérable. Comment ce dispositif fiscal fonctionne-t-il concrètement ? Quelles conditions devez-vous respecter pour en bénéficier pleinement ? Plongeons dans les subtilités de ce mécanisme qui peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros d’impôts chaque année.
Définition fiscale du déficit foncier selon l’article 156 du CGI
Le déficit foncier trouve son fondement juridique dans l’article 156 du Code Général des Impôts. Ce texte établit le principe selon lequel un propriétaire bailleur peut déduire certaines charges de ses revenus fonciers lorsque ces dépenses excèdent les loyers perçus. Concrètement, vous créez un déficit lorsque vos charges annuelles dépassent vos recettes locatives. Cette différence négative ne disparaît pas dans la nature : elle vient réduire votre revenu global imposable, donc votre impôt sur le revenu. Le mécanisme repose sur une logique économique simple : l’État encourage l’investissement dans la rénovation du parc immobilier ancien en offrant une contrepartie fiscale attractive. En 2023, selon les données du ministère de l’Économie, plus de 187 000 foyers fiscaux ont bénéficié du déficit foncier, pour une économie d’impôt moyenne de 3 200 euros par contribuable.
Distinction entre charges déductibles et non déductibles des revenus fonciers
La qualification des charges constitue le cœur du dispositif. Toutes les dépenses liées à votre bien immobilier ne sont pas déductibles. Les charges éligibles comprennent les frais de gestion locative, les primes d’assurance, la taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables), les provisions pour charges de copropriété, ainsi que les dépenses de travaux spécifiques. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont systématiquement exclus. Cette distinction peut sembler technique, mais elle est déterminante pour l’administration fiscale. Par exemple, remplacer une chaudière vétuste par un modèle performant constitue une dépense d’amélioration déductible, tandis qu’ajouter une extension à votre logement ne l’est pas. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) précise ces catégories avec rigueur, et vous devez vous y conformer scrupuleusement pour éviter tout redressement.
Plafonnement de l’imputation à 10 700 euros sur le revenu global
Le législateur a instauré un plafond annuel d’imputation du déficit foncier sur votre revenu global : 10 700 euros. Ce montant représente le maximum que vous pouvez déduire chaque année de l’ensemble de vos revenus (salaires, pensions, BIC, BNC, etc.). Imaginons que vous génériez un déficit foncier de 15 000 euros en 2024 : seuls 10 700 euros vi
…Imaginons que vous génériez un déficit foncier de 15 000 euros en 2024 : seuls 10 700 euros viendront diminuer votre revenu global cette année-là. Le solde, soit 4 300 euros, ne sera pas perdu pour autant : il sera reportable sur vos futurs revenus fonciers positifs pendant dix ans. Ce plafonnement à 10 700 euros permet à l’État de maîtriser le coût budgétaire du dispositif tout en laissant une marge d’optimisation fiscale significative aux propriétaires bailleurs. Pour un contribuable imposé dans une tranche marginale de 30 %, ces 10 700 euros représentent déjà une économie d’impôt de 3 210 euros, hors prélèvements sociaux. On comprend dès lors l’intérêt de planifier ses travaux de rénovation sur plusieurs années pour lisser au mieux ce plafond d’imputation.
Report décennal du déficit excédentaire sur les revenus fonciers futurs
Lorsque le déficit foncier dépasse le plafond annuel imputable sur le revenu global, l’excédent n’est pas perdu mais reporté sur vos revenus fonciers futurs pendant une durée maximale de dix ans. Ce mécanisme de report décennal vous permet de neutraliser, totalement ou partiellement, l’imposition de vos loyers futurs. Concrètement, dès que vos revenus fonciers redeviennent positifs, le déficit accumulé vient en diminution jusqu’à épuisement du stock. C’est un peu comme constituer une « réserve fiscale » que vous utiliserez au fil du temps pour alléger la fiscalité de votre investissement locatif.
Attention toutefois : ce report ne s’applique que sur les revenus fonciers, et non plus sur le revenu global une fois le plafond de 10 700 euros atteint. Par exemple, si vous créez en 2024 un déficit total de 25 000 euros, dont 10 700 euros imputés sur votre revenu global, le solde de 14 300 euros viendra s’imputer exclusivement sur vos revenus fonciers des années suivantes. Si en 2025 vous dégagez 6 000 euros de revenus fonciers positifs, ils seront entièrement absorbés par ce déficit reporté, ramenant votre base imposable à zéro. Il vous restera alors 8 300 euros à consommer sur les neuf années suivantes.
Exclusion des intérêts d’emprunt du calcul du déficit imputable
Point clé souvent mal compris : les intérêts d’emprunt ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global. L’article 156 du CGI est explicite : seuls les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt ouvrent droit à imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Les intérêts et frais liés au crédit immobilier (frais de dossier, de garantie, assurance emprunteur) ne sont déductibles que des revenus fonciers, sans plafond mais avec un report limité à dix ans.
Sur le plan pratique, l’administration fiscale applique un ordre de déduction précis. D’abord, vous retranchez les intérêts d’emprunt de vos loyers bruts pour déterminer un premier résultat foncier. Ce n’est qu’ensuite que vous déduisez les autres charges (travaux, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Si les intérêts d’emprunt dépassent vos loyers, le déficit correspondant ne pourra être utilisé que pour réduire vos revenus fonciers futurs, jamais votre revenu global. C’est pourquoi, dans une stratégie de déficit foncier, on a tout intérêt à concentrer les travaux sur une période où les intérêts d’emprunt ne sont pas trop élevés, afin de maximiser la part de déficit imputable sur le revenu global.
Conditions d’éligibilité au dispositif du déficit foncier
Le déficit foncier est un avantage fiscal puissant, mais son accès est strictement encadré par la loi. Avant d’engager plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux dans l’espoir de réduire votre impôt, vous devez vérifier que votre situation remplit bien l’ensemble des critères d’éligibilité. Ceux-ci portent notamment sur la nature de la location (nue ou meublée), le régime fiscal choisi, la durée de location et certains cas particuliers comme les monuments historiques ou les opérations Malraux. Une erreur sur l’un de ces paramètres peut entraîner la remise en cause totale de l’avantage fiscal, parfois plusieurs années après.
Obligation de location nue et régime réel d’imposition
Première condition incontournable : le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans mobilier suffisant pour être qualifié de location meublée au sens de la loi. Les recettes doivent être imposées dans la catégorie des revenus fonciers, et non dans celle des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si vous louez votre logement meublé, vous relevez du régime LMNP ou LMP et ne pouvez pas bénéficier du déficit foncier tel que prévu par l’article 156 du CGI.
Deuxième condition : vous devez être soumis au régime réel d’imposition. Ce régime est automatique si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 euros, mais si vos loyers sont inférieurs à ce seuil, vous êtes par défaut au micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et devez alors opter volontairement pour le réel. Cette option, valable trois ans minimum, est à formuler auprès de l’administration fiscale, généralement via votre déclaration de revenus. Sans régime réel, aucune déduction des charges réelles, donc aucun déficit foncier possible.
Engagement de location triennale consécutive à la déduction
Le bénéfice du déficit foncier imputé sur le revenu global est conditionné à un engagement de location d’au moins trois ans après la première imputation. Plus précisément, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au cours de laquelle vous avez imputé le déficit sur votre revenu global. Par exemple, un déficit imputé en 2024 impose de maintenir la location nue au moins jusqu’au 31 décembre 2027.
Si vous vendez le bien, le reprenez pour y habiter ou le transformez en location meublée avant cette échéance, l’administration fiscale est en droit de remettre en cause l’intégralité des déductions pratiquées, avec rappel d’impôt, intérêts de retard et, potentiellement, pénalités. Seuls certains événements exceptionnels (décès, invalidité, licenciement) peuvent justifier une interruption anticipée sans remise en cause du dispositif. Il est donc essentiel d’anticiper votre stratégie patrimoniale avant de déclencher un déficit foncier significatif.
Exclusion des monuments historiques et dispositifs malraux du plafond standard
Certaines catégories de biens bénéficient de régimes fiscaux spécifiques qui se superposent au mécanisme général du déficit foncier. C’est le cas des monuments historiques et des immeubles concernés par le dispositif Malraux. Pour ces opérations, la logique est différente : les dépenses de travaux peuvent, sous conditions, être imputées sans limite sur le revenu global ou donner droit à des réductions d’impôt proportionnelles au montant des travaux.
Concrètement, les déficits provenant de monuments historiques ne sont pas soumis au plafond de 10 700 euros et peuvent venir en déduction intégrale du revenu global. De même, en loi Malraux, les dépenses de restauration ouvrent droit à une réduction d’impôt de 22 % à 30 % selon la zone, en plus de la déduction des charges non prises en compte dans l’assiette de la réduction. Ces dispositifs sortent donc du régime standard du déficit foncier, même si, dans la pratique, on parle parfois abusivement de « déficit foncier Malraux ». Pour un investisseur, l’enjeu consiste à bien distinguer ces cadres juridiques, car les règles de plafonnement, de report et d’engagement de location ne sont pas les mêmes.
Incompatibilité avec les régimes LMNP et LMP
La tentation peut être grande de vouloir cumuler les avantages de la location meublée (amortissement comptable, régime LMNP) avec ceux du déficit foncier. Juridiquement, c’est impossible. Dès lors que votre bien est loué meublé, les loyers relèvent des BIC et non des revenus fonciers, ce qui exclut totalement le dispositif de déficit foncier de l’article 156 du CGI. Vous pouvez certes déduire vos charges et amortissements dans le cadre du régime réel BIC, mais il s’agit d’une logique fiscale différente.
De même, en location meublée professionnelle (LMP), les déficits peuvent s’imputer sur le revenu global, mais dans le cadre des règles propres aux BIC professionnels, sans lien avec le déficit foncier. En pratique, vous devez donc choisir votre stratégie : soit vous optez pour la location nue au régime réel pour bénéficier du déficit foncier, soit vous privilégiez la location meublée et ses propres avantages (amortissement, régimes sociaux spécifiques), mais vous renoncez à ce mécanisme. Une analyse chiffrée comparant ces deux options, en fonction de votre tranche marginale d’imposition et de vos objectifs patrimoniaux, est fortement recommandée.
Travaux de rénovation générateurs de déficit foncier
Le cœur du déficit foncier, ce sont les travaux de rénovation que vous réalisez sur votre bien locatif. C’est souvent à cette étape que les questions se multiplient : quels types de travaux sont réellement déductibles ? Comment les distinguer des dépenses non éligibles comme les constructions ou agrandissements ? Là encore, la réponse se trouve dans la doctrine fiscale, principalement via le BOFiP, qui détaille avec précision les catégories de travaux admis en déduction des revenus fonciers. Bien comprendre ces distinctions, c’est éviter les mauvaises surprises en cas de contrôle.
Travaux de réparation et d’entretien selon la doctrine fiscale BOFiP
Les travaux de réparation et d’entretien ont pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état sans en modifier la structure ni la consistance. Selon le BOFiP, il s’agit par exemple de la réfection d’une toiture, du ravalement de façade, de la remise aux normes de l’installation électrique ou encore de la réparation d’une chaudière existante. Ces dépenses sont intégralement déductibles des revenus fonciers l’année de leur paiement et peuvent donc contribuer à la création d’un déficit foncier.
Pour visualiser la logique, imaginez que votre immeuble est une voiture : faire la révision, changer les plaquettes de frein ou remplacer un pneu usé, ce sont des opérations de réparation ou d’entretien. Elles ne transforment pas la voiture en un nouveau modèle, mais lui permettent de continuer à rouler normalement. Fiscalement, c’est exactement le rôle des travaux d’entretien et de réparation : préserver la valeur et l’usage du bien, sans en augmenter substantiellement la surface ou la structure.
Dépenses d’amélioration éligibles hors agrandissement de surface habitable
Les dépenses d’amélioration visent à apporter au logement un confort supplémentaire ou à adapter le bien aux standards actuels, sans modifier sa structure ni accroître sa surface habitable. Sont ainsi généralement admis en déduction : la création ou la rénovation complète d’une salle de bains, l’installation d’une cuisine intégrée, la pose d’un système de chauffage central performant ou la mise en place de doubles vitrages pour améliorer l’isolation acoustique et thermique.
À l’inverse, les travaux qui conduisent à la création de surfaces nouvelles (aménagement de combles, extension d’une véranda, surélévation d’un étage) ou qui transforment fondamentalement la structure de l’immeuble sont exclus du déficit foncier. Ils relèvent de la construction, reconstruction ou agrandissement, catégories expressément non déductibles. En pratique, la frontière peut être subtile : par exemple, transformer un grenier non aménageable en pièce habitable sera généralement considéré comme un agrandissement non déductible, même si vous en profitez pour refaire l’isolation et l’électricité.
Distinction entre charges récupérables et dépenses déductibles
Autre distinction importante : celle entre charges récupérables sur le locataire et dépenses réellement supportées par le bailleur. Certaines charges, comme l’entretien des parties communes, l’eau froide ou le chauffage collectif, sont en principe refacturées au locataire via les provisions sur charges. Dans ce cas, vous ne pouvez pas les déduire de vos revenus fonciers puisqu’elles ne constituent pas un coût définitif pour vous.
En revanche, les dépenses qui restent à votre charge définitive (travaux non récupérables, quote-part de gros travaux décidés en assemblée générale, honoraires de gestion, taxe foncière non récupérable) sont pleinement déductibles. Le BOFiP précise que les charges récupérables peuvent toutefois être déduites lorsqu’elles n’ont pas été effectivement remboursées par le locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ. Dans ce cas, elles deviennent des « charges non récupérées » et entrent à ce titre dans le calcul du déficit foncier.
Documentation et justificatifs exigés par l’administration fiscale
En matière de déficit foncier, la règle est simple : pas de justificatif, pas de déduction sécurisée. L’administration fiscale est particulièrement attentive à la nature et au montant des travaux déclarés. Vous devez donc conserver l’ensemble des documents prouvant la réalité des dépenses et leur éligibilité : devis et factures détaillés, contrats avec les entreprises, attestations de paiement, procès-verbaux d’assemblée générale pour les travaux de copropriété, diagnostics énergétiques avant et après travaux, etc.
En cas de contrôle, le fisc vérifie non seulement les montants, mais aussi la qualification des travaux (réparation, amélioration, construction…). Une facture trop vague du type « travaux divers » ou « rénovation logement » risque d’être requalifiée et donc partiellement rejetée. L’idéal est de demander à vos artisans de détailler précisément les opérations réalisées (remplacement de fenêtres, réfection complète de la salle de bains, isolation des combles, etc.). Plus la documentation est claire, plus votre déficit foncier sera défendable en cas de contentieux.
Stratégie d’optimisation fiscale par le déficit foncier
Au-delà de la simple déduction de travaux, le déficit foncier peut devenir un véritable outil de stratégie patrimoniale. L’enjeu n’est pas seulement de réduire l’impôt une année donnée, mais d’optimiser sur plusieurs exercices la combinaison entre loyers, charges, revenus du foyer et autres dispositifs fiscaux. À ce titre, la prise en compte de votre tranche marginale d’imposition, des dispositifs complémentaires (Denormandie, MaPrimeRénov’, etc.) et de vos objectifs à moyen terme (revente, transmission, changement de régime de location) est essentielle.
Simulation de rentabilité avec tranche marginale d’imposition à 30% et 41%
Pour mesurer concrètement l’intérêt du déficit foncier, prenons deux profils de contribuables : l’un imposé à 30 %, l’autre à 41 %. Imaginons que chacun réalise 20 000 euros de travaux déductibles sur un bien génèrant 10 000 euros de loyers annuels, sans intérêts d’emprunt pour simplifier. Le déficit foncier brut est donc de 10 000 euros. Dans les deux cas, la totalité de ce déficit peut être imputée sur le revenu global, car il reste inférieur au plafond de 10 700 euros.
Pour le contribuable à 30 %, l’économie d’impôt sera de 3 000 euros (10 000 × 30 %), à laquelle il faut ajouter la baisse des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers, soit 1 720 euros si l’on considère un taux de 17,2 % sur des loyers qui auraient été imposables. Pour le contribuable à 41 %, l’économie d’impôt grimpe à 4 100 euros, voire plus de 5 800 euros en incluant les prélèvements sociaux évités. On voit bien ici que plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus le déficit foncier est puissant, à la manière d’un effet de levier fiscal.
Combinaison avec le dispositif denormandie dans l’ancien
Le dispositif Denormandie dans l’ancien, qui succède en partie au Pinel dans certaines zones, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un logement ancien à rénover dans un centre-ville dégradé. Dans ce cadre, une partie du prix d’acquisition (logement + travaux) ouvre droit à une réduction d’impôt échelonnée sur la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Mais qu’en est-il du déficit foncier ? Peut-on cumuler ces deux avantages sur le même bien ?
En pratique, le cumul est possible mais encadré. Les travaux pris en compte dans l’assiette de la réduction Denormandie ne peuvent pas, en principe, être déduits une seconde fois au titre du déficit foncier. En revanche, les autres charges foncières (frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux non intégrés dans l’assiette Denormandie) restent déductibles. L’arbitrage consiste donc à ventiler correctement les dépenses pour maximiser l’efficacité globale : certaines seront mieux valorisées via la réduction d’impôt Denormandie, d’autres via la déduction foncière. Une simulation chiffrée, idéalement accompagnée par un conseiller fiscal, est ici indispensable.
Articulation avec le crédit d’impôt transition énergétique MaPrimeRénov’
La montée en puissance de MaPrimeRénov’ et des aides à la rénovation énergétique ajoute une couche de complexité, mais aussi d’opportunités, à la stratégie de déficit foncier. MaPrimeRénov’ permet de financer une partie des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique, sous conditions de ressources et de performance. La question se pose donc : peut-on à la fois toucher cette prime et déduire la totalité des travaux au titre du déficit foncier ?
Fiscalement, la réponse est nuancée. Seule la part des travaux effectivement supportée par le propriétaire (après déduction des aides et subventions perçues) est déductible de ses revenus fonciers. Si vous engagez 30 000 euros de travaux et recevez 10 000 euros de MaPrimeRénov’, la base de déduction sera de 20 000 euros. L’articulation optimale consiste alors à combiner intelligemment les aides publiques et le déficit foncier, en gardant à l’esprit le double objectif : maximiser la performance énergétique du bien tout en optimisant votre charge fiscale. Là encore, la documentation (attestations de subventions, justificatifs de versement de la prime) doit être soigneusement conservée.
Déclaration fiscale et formulaires administratifs obligatoires
Une fois la stratégie définie et les travaux réalisés, encore faut-il déclarer correctement votre déficit foncier pour en bénéficier. La procédure repose principalement sur deux formulaires : la déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-SPE) et la déclaration de revenus principale (formulaire 2042). Un remplissage approximatif ou incomplet peut réduire à néant vos efforts d’optimisation, voire déclencher un contrôle. Mieux vaut donc connaître la logique de chaque document.
Remplissage du formulaire 2044 pour les revenus fonciers
Le formulaire n°2044 « Déclaration des revenus fonciers » est l’outil central de calcul de votre revenu foncier net ou de votre déficit foncier. Vous y indiquez, bien par bien, les loyers encaissés, puis l’ensemble des charges déductibles : intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc. Le formulaire applique ensuite la mécanique de déduction et fait apparaître un résultat foncier global, positif ou négatif.
En cas de déficit, la 2044 précise la part imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 euros) et celle reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Si vous déclarez en ligne, il suffit de cocher la case correspondant aux revenus fonciers pour que l’annexe 2044 apparaisse automatiquement. Vous devez alors reporter le résultat dans votre déclaration 2042, rubrique « revenus fonciers ». Une vérification attentive des montants préremplis est vivement recommandée, notamment en cas de report de déficits antérieurs.
Annexe 2044-SPE pour les dispositifs spéciaux de déduction
Le formulaire 2044-SPE (« spéciale ») s’adresse aux propriétaires bénéficiant de régimes particuliers : monuments historiques, dispositifs Malraux, investissements spécifiques outre-mer, etc. Il permet de ventiler plus finement les catégories de charges et de distinguer les traitements fiscaux selon les régimes applicables. Si vous cumulez, par exemple, un déficit foncier classique sur un bien et une opération Malraux sur un autre, la 2044-SPE sera l’outil adapté pour déclarer l’ensemble de vos revenus fonciers.
Pour un investisseur « classique » en déficit foncier dans l’ancien, la 2044 simple suffit généralement. Mais dès que vous entrez dans des montages plus complexes (SCI, démembrement, patrimoine mixte entre location nue et dispositifs patrimoniaux), la 2044-SPE devient quasi incontournable. Là encore, l’accompagnement par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, conseiller en gestion de patrimoine) peut sécuriser la démarche et éviter des erreurs de case qui pourraient coûter cher.
Contrôles fiscaux fréquents et points de vigilance jurisprudentielle
Parce qu’il ouvre droit à des économies d’impôts parfois très importantes, le déficit foncier fait l’objet d’une surveillance accrue de l’administration. Les contrôles ciblent en priorité les montants de travaux élevés, les requalifications de dépenses (amélioration vs construction) et le respect des conditions de location continue sur trois ans. La jurisprudence abonde en exemples de contribuables ayant vu leur déficit remis en cause pour des erreurs de qualification ou une interruption de la location jugée injustifiée.
Les points de vigilance portent notamment sur : la nature exacte des travaux (les juges se réfèrent souvent à la documentation technique et aux rapports d’expertise), la date de paiement des dépenses (seule l’année de paiement compte pour la déduction), la cohérence entre le bail, les loyers déclarés et l’occupation effective du logement. En cas de doute, mieux vaut adopter une approche prudente et documentée plutôt que de chercher à « tordre » la qualification d’un chantier pour le faire entrer de force dans le cadre du déficit foncier.
Cas pratiques et rentabilité du déficit foncier en 2024
Pour rendre plus concret le mécanisme du déficit foncier, rien ne vaut quelques cas pratiques chiffrés. Les exemples qui suivent sont simplifiés, mais ils illustrent la manière dont les travaux, les loyers, la tranche marginale d’imposition et la nature du bien (ancien à rénover, passoire thermique, neuf Pinel) interagissent pour déterminer la rentabilité réelle de votre investissement locatif. Ces scénarios vous aideront à vous projeter dans votre propre situation.
Acquisition d’un immeuble ancien à paris nécessitant ravalement de façade
Imaginons que vous achetiez en 2024 un petit immeuble ancien à Paris pour 900 000 euros, générant 36 000 euros de loyers annuels en location nue. La copropriété vote un ravalement de façade et la réfection de la toiture pour un montant total de 120 000 euros, dont 60 000 euros à votre charge, appelés et payés sur l’année. Vous êtes imposé dans la tranche marginale de 41 % et au régime réel.
Vos revenus fonciers bruts s’élèvent à 36 000 euros. Supposons 10 000 euros d’intérêts d’emprunt et 5 000 euros d’autres charges courantes (gestion, assurance, taxe foncière). Avant travaux, votre revenu foncier net serait de 21 000 euros (36 000 – 10 000 – 5 000). Avec les 60 000 euros de travaux déductibles, vous basculez sur un déficit foncier de 39 000 euros. Sur cette somme, 10 700 euros pourront s’imputer sur votre revenu global, le solde (28 300 euros) étant reportable sur vos futurs revenus fonciers. L’économie d’impôt immédiate sur le revenu global atteindra environ 4 387 euros (10 700 × 41 %), sans compter les prélèvements sociaux économisés et la neutralisation des loyers des années suivantes grâce au report.
Rénovation énergétique d’un bien à lyon avec isolation et changement de chaudière
Autre scénario : vous possédez un appartement à Lyon, classé F au DPE, loué 9 600 euros par an. En 2024, vous décidez de réaliser une rénovation énergétique complète : isolation des combles, remplacement de toutes les fenêtres par du double vitrage, changement de chaudière par une pompe à chaleur. Le coût total des travaux s’élève à 40 000 euros, dont 8 000 euros sont pris en charge par MaPrimeRénov’. Le reste à charge de 32 000 euros est éligible au déficit foncier.
Vous êtes imposé à 30 %, avec 3 000 euros d’intérêts d’emprunt et 2 000 euros d’autres charges courantes. Sans travaux, votre revenu foncier net aurait été de 4 600 euros (9 600 – 3 000 – 2 000). Avec 32 000 euros de travaux, vous générez un déficit de 27 400 euros. En 2024, vous pourrez imputer 10 700 euros sur votre revenu global, et reporter 16 700 euros sur vos revenus fonciers des dix prochaines années. Votre économie d’impôt immédiate sera d’environ 3 210 euros (10 700 × 30 %), à laquelle s’ajoute la baisse significative de vos charges énergétiques et la revalorisation de votre bien, désormais classé D au DPE.
Comparaison avec dispositif pinel pour investissement locatif neuf
Enfin, comparons brièvement le déficit foncier avec un investissement locatif neuf sous dispositif Pinel. Supposons que vous achetiez un appartement neuf à Toulouse pour 250 000 euros, loué 9 000 euros par an, ouvrant droit à une réduction d’impôt de 12 % sur 9 ans (soit 3 333 euros par an). Les charges déductibles étant limitées (peu de travaux, charges de copropriété modérées), vos revenus fonciers restent largement positifs et seront imposés chaque année.
À l’inverse, un investissement de montant comparable dans un bien ancien à rénover, générant le même niveau de loyers mais nécessitant 60 000 euros de travaux, pourrait créer un déficit foncier important et annuler vos revenus fonciers pendant plusieurs années, tout en offrant une économie d’impôt immédiate potentiellement supérieure pour les TMI élevées. Le Pinel offre une visibilité et une simplicité intéressantes, mais il est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros, contrairement au déficit foncier. En 2024, dans un contexte de fin progressive du Pinel et de durcissement des normes énergétiques, le déficit foncier apparaît plus que jamais comme une alternative stratégique pour les investisseurs orientés vers l’immobilier ancien et la rénovation.